Ảnh niêm yết bất động sản được AI chỉnh sửa quá đà đang khiến người mua nhà tại Mỹ đến xem thực tế mới phát hiện tài sản không giống như trên mạng, làm tăng chi phí và thời gian trong bối cảnh thị trường vốn đã khó khăn.
Theo CNN, người mua phản ánh ảnh đăng tải có thể “làm mịn” bề mặt, tạo cỏ xanh giả, bóp méo khung cửa, thậm chí thêm đèn và cửa sổ không tồn tại, khiến trải nghiệm xem nhà bị lệch kỳ vọng và tạo rủi ro hiểu nhầm trước khi đặt lịch tham quan.
- Ảnh niêm yết dùng AI có thể làm sai lệch hiện trạng, khiến người mua mất thời gian, tiền bạc để đi xem nhà không đúng như kỳ vọng.
- Môi giới và sàn giao dịch bắt đầu đặt quy tắc: gắn nhãn ảnh dàn dựng/đã chỉnh sửa để giảm hiểu lầm.
- Cơ quan quản lý tại một số bang cảnh báo và ban hành quy định bắt buộc công khai ảnh đã chỉnh sửa, kèm ảnh chưa chỉnh sửa.
Ảnh niêm yết do AI chỉnh sửa đang làm lệch nhận thức của người mua nhà
Người mua nhà cho biết ảnh đăng online ngày càng “đẹp hóa” quá mức bằng AI, tạo khác biệt rõ rệt so với hiện trạng khi xem trực tiếp, làm tăng rủi ro ra quyết định dựa trên thông tin hình ảnh không chính xác.
Theo phản ánh trong bài viết, các dấu hiệu thường gặp gồm bề mặt ngoại thất bị làm mịn bất thường, bãi cỏ xanh “không thật”, khung cửa bị cong vênh do xử lý ảnh, hoặc các chi tiết như đèn và cửa sổ xuất hiện trên ảnh nhưng không có ngoài đời. Hệ quả là người mua phải bỏ thêm công sức sàng lọc và tốn chi phí di chuyển để đi xem những căn nhà không đúng như họ đã kỳ vọng khi xem trên mạng.
Một người dùng trên X said rằng chủ nhà dùng AI để “dàn dựng” ảnh, nhưng đồng thời AI cũng “dọn sạch” tường, sơn, cửa sổ… khiến lúc đến xem trực tiếp thì căn nhà xuống cấp hơn nhiều so với hình. Bài đăng kèm ví dụ so sánh ảnh trong tin rao và hình trên Google Maps.
Môi giới gặp khó khi dẫn khách xem nhà vì ảnh đã bị chỉnh sửa
Một số môi giới cho biết ảnh bị AI thay đổi khiến họ phải dành thời gian đối chiếu ảnh online với thực tế tại hiện trường, làm giảm hiệu quả buổi xem nhà và gây khó chịu cho khách hàng.
Megan Kolstad, môi giới của The Hive tại St. Paul, Minnesota, cho biết đã gặp trường hợp ảnh niêm yết hiển thị một cửa sổ phòng ngủ nhưng khi đến nơi thì cửa sổ đó không tồn tại. Megan mô tả trải nghiệm xem nhà trở thành việc “so sánh” liên tục giữa những gì khách thấy trên mạng và những gì họ chứng kiến ngoài đời.
Trong bối cảnh đó, một số công ty môi giới đặt giới hạn nội bộ. Megan và Sonia cho biết văn phòng của họ khuyến nghị phải gắn nhãn rõ ràng với ảnh “dàn dựng ảo” (virtually staged) để người mua biết chính xác họ đang xem loại hình ảnh nào trước khi quyết định đặt lịch tham quan.
Quy tắc ngành nhấn mạnh sử dụng AI có trách nhiệm và tránh gây hiểu lầm
Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Mỹ (National Association of Realtors) ủng hộ việc dùng AI có trách nhiệm, đồng thời nhắc người hành nghề tuân thủ quy tắc đạo đức: không phóng đại, xuyên tạc hoặc che giấu sự thật quan trọng liên quan tới tài sản hay giao dịch.
Lập trường này hàm ý AI có thể được dùng cho các mục tiêu hợp lý như trình bày không gian, cải thiện chất lượng ảnh trong giới hạn, nhưng không được tạo ra các đặc điểm vật lý không tồn tại hoặc thay đổi bản chất tài sản theo cách khiến người mua hiểu sai. Trong thực tế, ranh giới giữa “chỉnh sửa thẩm mỹ” và “trình bày sai sự thật” có thể mờ, đặc biệt khi công cụ AI tự động “ảo giác” thêm cấu trúc.
New York cảnh báo rủi ro quảng cáo sai lệch từ hình ảnh tạo sinh
Cơ quan quản lý tại New York đã cảnh báo về sự gia tăng đáng kể của ảnh nhân tạo trên tin rao có thể vi phạm quy định quảng cáo gây nhầm lẫn, đồng thời khuyến khích người mua gửi khiếu nại nếu cảm thấy bị đánh lừa.
New York Department of State nhấn mạnh người mua và đại lý nên cảnh giác trước các hình ảnh được tạo hoặc biến đổi nhân tạo vì chúng có thể khiến người xem tin rằng tài sản có đặc điểm, tình trạng hoặc tiện ích mà thực tế không có. Việc cơ quan nhà nước đưa ra cảnh báo cho thấy vấn đề không còn chỉ là tranh cãi trong ngành, mà đang trở thành chủ đề quản lý nhằm bảo vệ người tiêu dùng.
California yêu cầu công khai ảnh đã chỉnh sửa và đăng kèm ảnh gốc từ ngày 1/1
Một luật mới tại California có hiệu lực từ ngày 1/1 sẽ yêu cầu công bố việc ảnh đã bị chỉnh sửa kỹ thuật số và đăng kèm ảnh chưa chỉnh sửa lên mạng, nhằm giảm nguy cơ gây hiểu lầm cho người mua.
Quy định này hướng tới minh bạch hóa thông tin thị giác trong niêm yết, giúp người xem phân biệt rõ ảnh phản ánh hiện trạng và ảnh đã qua xử lý. Với người mua, việc có ảnh gốc đi kèm có thể hỗ trợ đánh giá sơ bộ tốt hơn trước khi đến xem trực tiếp, từ đó giảm các chuyến đi không cần thiết do kỳ vọng bị thổi phồng bởi hình ảnh.
Nhiếp ảnh gia bất động sản cảnh báo AI có thể “ảo giác” làm biến dạng cấu trúc
Một nhiếp ảnh gia bất động sản cho biết AI hỗ trợ chỉnh sửa có thể hữu ích cho các thao tác thường ngày, nhưng các công cụ mới có thể đi quá xa, tự “bịa” chi tiết và làm thay đổi cấu trúc như kéo dài tường hoặc phóng to cửa sổ.
Nathan Cool, nhiếp ảnh gia bất động sản toàn thời gian tại California với 15 năm kinh nghiệm, nói rằng ông nhìn chung ủng hộ luật mới. Ông cho biết mình dùng các tính năng AI trong những phiên bản Photoshop gần đây để tăng tốc các chỉnh sửa lặp lại, nhưng đồng thời cảnh báo về các công cụ có thể tạo ra thay đổi mang tính cấu trúc.
“Các dấu hiệu cảnh báo xuất hiện khi tôi nghĩ, ‘khoan đã’. Điều này bắt đầu thay đổi cấu trúc. Tường dài hơn. Cửa sổ có thể lớn hơn. Bạn có thể có thêm một góc — nó có thể ảo giác và thêm đồ. Điều đó trở nên rất rủi ro.”
– Nathan Cool, nhiếp ảnh gia bất động sản (California)
Những câu hỏi thường gặp
Ảnh niêm yết bất động sản dùng AI thường gây sai lệch theo cách nào?
Các phản ánh phổ biến gồm làm mịn bề mặt quá mức, tạo bãi cỏ xanh giả, bóp méo khung cửa, hoặc thêm chi tiết như đèn và cửa sổ không tồn tại, khiến căn nhà ngoài đời khác đáng kể so với ảnh online.
Môi giới bất động sản làm gì để giảm hiểu lầm từ ảnh dàn dựng bằng AI?
Một số công ty môi giới khuyến nghị gắn nhãn rõ ràng với ảnh dàn dựng ảo/ảnh đã chỉnh sửa để người mua biết trước khi đặt lịch xem, tránh mất thời gian đối chiếu và tranh cãi tại buổi tham quan.
California yêu cầu gì với ảnh bất động sản đã chỉnh sửa kỹ thuật số?
Luật mới tại California (hiệu lực từ ngày 1/1) yêu cầu công bố việc ảnh đã bị chỉnh sửa kỹ thuật số và đồng thời đăng kèm ảnh chưa chỉnh sửa lên online để tăng minh bạch cho người mua.
New York cảnh báo người mua và đại lý điều gì?
New York Department of State cảnh báo về sự gia tăng đáng kể của ảnh nhân tạo trên tin rao có thể vi phạm quy định quảng cáo gây nhầm lẫn, và khuyến khích người mua cảm thấy bị đánh lừa hãy gửi khiếu nại.