08:10 18-08-2022 94 lượt xem

Dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã giảm hơn 20%

Dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã giảm hơn 20%

Các nhà phân tích thường kỳ vọng các doanh nghiệp nhà nước sẽ hoạt động tốt hơn các nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước trong đợt sụt giảm bất động sản gần đây nhất. Hình ảnh ở đây ở Quảng Tây, Trung Quốc, vào ngày 15 tháng 8 năm 2022, là một khu phức hợp bất động sản được phát triển bởi tập đoàn nhà nước Poly Group.

Xuất bản Tương lai | Xuất bản Tương lai | những hình ảnh đẹp

BẮC KINH – Dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc – một dấu hiệu cho thấy khả năng tồn tại của các công ty – đã giảm trong năm nay sau khi tăng trưởng ổn định trong thập kỷ qua, theo Oxford Economics.

Theo phân tích từ nhà kinh tế hàng đầu của công ty, Tommy Wu, dòng tiền của nhà phát triển tính đến tháng 7 giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu cho thấy, đó là sự giảm tốc đáng kể so với tăng trưởng trong gần như mọi năm kể từ năm 2009. Tổng tài trợ tính đến tháng 7 là 15,22 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,27 nghìn tỷ đô la) trên cơ sở hàng năm, so với 20,11 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.

Sự sụt giảm diễn ra do nhu cầu tín dụng ở Trung Quốc không đạt được kỳ vọng vào tháng 7 và cuộc đấu tranh của các nhà phát triển bất động sản kéo dài.

Khoảng hai năm trước, Bắc Kinh bắt đầu trấn áp việc các nhà phát triển dựa nhiều vào nợ để tăng trưởng. Đáng chú ý, Evergrande vỡ nợ vào cuối năm ngoái. Các nhà phát triển khác như Shimao cũng đã vỡ nợ, mặc dù dường như có bảng cân đối kế toán lành mạnh hơn.

Trong khi các nhà đầu tư tỏ ra thận trọng với các công ty bất động sản Trung Quốc, các chủ đầu tư hiện đang đối mặt với nguy cơ mất một nguồn tiền quan trọng khác: tiền trả trước của người mua nhà.

Những ngôi nhà thường được bán trước khi hoàn thành ở Trung Quốc. Nhưng từ cuối tháng 6, một số người mua nhà đã phản đối việc trì hoãn xây dựng căn hộ bằng cách tạm dừng thanh toán thế chấp.

“Điểm mấu chốt của vấn đề là các nhà phát triển bất động sản không có đủ dòng tiền – cho dù là do chi phí trả nợ, doanh số bán nhà thấp hoặc sử dụng sai quỹ – để tiếp tục các dự án”, Wu cho biết trong một báo cáo tuần trước.

“Giải quyết vấn đề này sẽ xây dựng lại niềm tin của người mua nhà đối với các chủ đầu tư, điều này sẽ giúp hỗ trợ việc bán nhà ở và do đó, cải thiện sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.”

Theo phân tích của Morgan Stanley tính đến ngày 10 tháng 8, khoản nợ của nhà phát triển bất động sản có năng suất cao hơn 2 tỷ USD sẽ đến hạn vào tháng 9 – gấp hơn hai lần so với tháng 8, theo phân tích của Morgan Stanley tính đến ngày 10/8.

Ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ cho biết trong một báo cáo ngày 15 tháng 8, trích dẫn một cuộc khảo sát người tiêu dùng độc quyền của AlphaWise cho biết khoảng 1/4 người mua nhà có xu hướng ngừng thanh toán thế chấp nếu việc xây dựng bị đình chỉ.

Bất động sản không chỉ chiếm phần lớn tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc, mà các nhà phân tích ước tính tài sản và các ngành liên quan đến bất động sản chiếm hơn một phần tư GDP của Trung Quốc. Bất động sản sụt giảm đã góp phần làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm nay.

Trong một nỗ lực để hỗ trợ tăng trưởng, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất, bao gồm việc bất ngờ cắt giảm 10 điểm cơ bản vào thứ Hai đối với một số lãi suất một năm đối với các tổ chức, được gọi là cơ sở cho vay trung hạn.

Trong khi PBOC có thể hy vọng việc cắt giảm có thể giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà và giúp các nhà phát triển có được các khoản vay, vấn đề không chỉ là về nguồn vốn, Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng và trưởng bộ phận nghiên cứu của Greater China tại JLL, cho biết.

Ông lưu ý rằng các nhà phát triển gặp khó khăn hơn trong việc tự kiếm tiền và phải phụ thuộc nhiều hơn vào việc bán trước cho người mua nhà. Nhưng mọi người ngày càng thận trọng về việc mua nhà mới do kỳ vọng của họ về việc làm trong tương lai và lợi nhuận từ các sản phẩm đầu tư hiện có, ông nói thêm.

Mặc dù có nhiều báo cáo về kế hoạch của chính phủ để giữ vốn cho các nhà phát triển, chính phủ trung ương vẫn chưa chính thức công bố hỗ trợ rộng rãi hơn cho bất động sản. Một cuộc họp cấp cao của chính phủ vào tháng trước cho biết chính quyền địa phương có trách nhiệm giao nhà hoàn thiện.

Trong số ba nguồn tài trợ chính cho nhà phát triển, các khoản thanh toán trước và đặt cọc đã giảm nhiều nhất trong năm nay, giảm 34%, theo phân tích của Wu.

Dữ liệu hàng năm cho thấy, tín dụng làm nguồn tài trợ giảm 22%, trong khi vốn tự huy động, bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, giảm 17%.

Các nhà đầu tư quay lưng với bất động sản Trung Quốc

Các quỹ đầu tư chủ yếu tránh xa các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, làm giảm nguồn vốn tiềm năng.

Carol Lye, trợ lý giám đốc danh mục đầu tư tại Brandywine Global, cho biết trong một phản hồi qua email với CNBC: “Điều đáng lo ngại là sự thiếu sẵn sàng và tốc độ của các nhà hoạch định chính sách hàng đầu trong việc giải quyết các vấn đề tài trợ của nhà phát triển bất động sản.

Lye cho biết phân bổ của công ty quản lý đầu tư vào bất động sản Trung Quốc là thấp và Brandywine nắm giữ “trái phiếu bất động sản chất lượng cao đã được ưu tiên trong điều kiện hỗ trợ của chính phủ.”

Một số nhà đầu tư thậm chí đã chuyển sang các công ty ở các khu vực khác của châu Á.

Xin Yan Low, giám đốc danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản châu Á tại Janus Henderson, cho biết: “Chúng tôi đã thoát gần như tất cả cổ phần của mình ở khu dân cư Trung Quốc. Đây là một trò chơi chờ và xem xét về khả năng tiếp xúc trở lại”. Cô từ chối chia sẻ khung thời gian của những lần bán hàng đó.

Bà nói: “Vẫn còn nhiều lựa chọn thay thế trong khu vực, đặc biệt là với việc mở cửa trở lại hiện nay, Singapore, Úc, về cơ bản đã mở cửa trở lại hoàn toàn, các yếu tố cơ bản là rất tốt”.

Các cổ phần hàng đầu trong Quỹ thu nhập bất động sản Horizon Châu Á – Thái Bình Dương do cô đồng quản lý bao gồm Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust và Hang Lung Properties.

Đọc thêm về Trung Quốc từ CNBC Pro

Patrick Ge của Morningstar cho biết trong một báo cáo tháng này rằng một số quỹ đã chuyển từ bất động sản Trung Quốc sang các lĩnh vực có năng suất cao khác ở châu Á, chẳng hạn như các công ty năng lượng tái tạo của Ấn Độ và bất động sản của Indonesia.

Nhìn chung, báo cáo cho biết tiền đầu tư vào các quỹ bất động sản Trung Quốc đã giảm 59% trong sáu tháng.

Nhưng báo cáo cho biết gã khổng lồ đầu tư BlackRock nằm trong số các công ty mua trái phiếu bất động sản của Trung Quốc – bao gồm cả trái phiếu của Shimao.

Người quản lý tài sản đã không trả lời yêu cầu bình luận của CNBC.

– Michael Bloom của CNBC đã đóng góp vào báo cáo này.

Nguồn: CNBC
Dịch bởi: tapchiso.com

THEO DÕI CHÚNG TÔI TRÊN: FACEBOOK | TELEGRAM | TWITTER | YOUTUBE
Bài viết liên quan