Tổng thống Donald Trump chỉ đạo Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS), động thái hiếm có đưa Nhà Trắng can thiệp trực tiếp vào tài chính nhà ở và gây áp lực kéo giảm lãi suất vay mua nhà.
Quyết định này làm thị trường biến động ngay lập tức, thu hẹp phần bù rủi ro của trái phiếu thế chấp mới và đẩy cổ phiếu nhóm xây dựng nhà lên cao, trong bối cảnh vai trò dẫn dắt lãi suất vốn thường thuộc về Cục Dự trữ Liên bang (Fed).
- Trump yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD MBS để kéo lãi suất thế chấp giảm nhanh.
- Chênh lệch lợi suất trái phiếu thế chấp đã giảm 0,18 điểm % sau thông báo, theo Bloomberg.
- Kế hoạch này làm dấy lên lo ngại về tính độc lập của Fed, rủi ro chính trị và tương lai IPO của hai GSE.
Nhà Trắng can thiệp trực tiếp vào thị trường MBS để kéo giảm lãi suất thế chấp
Lệnh mua 200 tỷ USD MBS nhằm hạ chi phí vay mua nhà nhanh chóng, thay vì chờ Fed điều chỉnh chính sách tiền tệ.
Thông thường, Fed tác động lãi suất thông qua mua Trái phiếu Kho bạc Mỹ và MBS khi cần hỗ trợ kinh tế. Tuy nhiên, lần này động lực đến trực tiếp từ Tổng thống, không phải một tín hiệu chính sách của Fed.
Quy mô 200 tỷ USD nhỏ hơn một số chương trình mua tài sản trước đây của Fed, nhưng theo các nhà phân tích, vẫn đủ để làm lãi suất giảm khoảng 0,25%.
Tác động thị trường xuất hiện nhanh: chênh lệch (spread) của MBS đã giảm 0,18 điểm phần trăm sau thông báo, theo Bloomberg. Việc spread co lại thường đồng nghĩa nhà đầu tư yêu cầu bù rủi ro thấp hơn, qua đó hỗ trợ lãi suất thế chấp giảm.
Sự kiện đặt ra tiền lệ mới về vai trò điều hành và tính độc lập của Fed
Nếu thực hiện đầy đủ, đây có thể là lần đầu một tổng thống đương nhiệm ra lệnh mua tài sản quy mô lớn thông qua các “ông lớn” tài trợ nhà ở được chính phủ hậu thuẫn.
Bill Pulte, lãnh đạo Federal Housing Finance Agency (FHFA), nhấn mạnh cách tiếp cận vận hành như doanh nghiệp và tận dụng dòng tiền linh hoạt của Fannie và Freddie.
“Đây là lợi ích của việc vận hành như doanh nghiệp: bạn có lựa chọn với tiền mặt của mình. Chúng tôi tập trung sử dụng Fannie và Freddie theo cách mà chưa tổng thống nào từng làm.”
– Bill Pulte, Giám đốc FHFA
Một số ý kiến coi đây là tín hiệu rủi ro. Kirill Krylov (Baird & Co.) cảnh báo việc mua tài sản “rõ ràng để thao túng lãi suất thế chấp” có thể đưa rủi ro chính trị trở lại thị trường vốn đã cố tách khỏi các thực hành kiểu này hơn một thập kỷ.
“Mua tài sản một cách rõ ràng để thao túng lãi suất thế chấp đưa rủi ro chính trị trở lại một thị trường đã dành hơn một thập kỷ để tránh xa những thực hành như vậy.”
– Kirill Krylov, Baird & Co.
Jeffrey Gordon (Columbia Law School) cho rằng việc nhánh hành pháp thực hiện hoạt động “tương tự chính sách tiền tệ” tạo tiền lệ mới và bào mòn tính độc lập của Fed, dù khả năng chi trả nhà ở không nằm trong sứ mệnh của Fed.
“Để nhánh hành pháp thực hiện điều tương đương một dạng chính sách tiền tệ là một tiền lệ mới và làm suy yếu tính độc lập của Fed.”
– Jeffrey Gordon, Columbia Law School
Fannie Mae và Freddie Mac trở thành “đòn bẩy” chính sách, làm mờ triển vọng IPO
Việc sử dụng GSE như công cụ điều tiết thị trường có thể khiến kế hoạch IPO của Fannie và Freddie trở nên khó đoán.
Trước khủng hoảng 2008, các tổng thống không có mức độ kiểm soát như hiện nay. Sau giải cứu và cơ chế giám sát, nhiều chính quyền thường giữ khoảng cách. Lần này, Nhà Trắng coi hai tổ chức này là công cụ để can thiệp trực tiếp vào chi phí vay mua nhà.
Rob Zimmer (Community Home Lenders of America) cho rằng chênh lệch giữa trái phiếu kỳ hạn 10 năm và lãi suất thế chấp đã ở mức quá cao quá lâu, khiến người mua trẻ bị thiệt.
Ông nhận định động thái này có thể hỗ trợ người mua nhà lần đầu, nhóm nhạy cảm nhất với lãi suất và chi phí vay. Tham chiếu phát biểu trong bài phỏng vấn: liên kết.
Thị trường cũng đặt câu hỏi về IPO. Trước đó, có dấu hiệu các cơ quan tăng mua trái phiếu “hậu trường”, từng được hiểu như bước chuẩn bị. Nhưng khi Nhà Trắng thể hiện nhu cầu giữ công cụ trong tay, giả định “chuyển giao hoàn toàn cho khu vực tư” trở nên kém chắc chắn.
Vitaliy Liberman (DoubleLine Capital) cho rằng kỳ vọng IPO theo hướng “bàn giao đầy đủ” có thể không còn phù hợp, vì chính phủ có thể đã nhận ra đây là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường.
“Mọi người nghĩ IPO là chính phủ sẽ chuyển giao hoàn toàn cho công chúng. Nhưng điều này cho thấy sẽ không xảy ra, vì họ hiểu đây là một công cụ quan trọng và nếu thả ra thị trường thì họ mất quyền kiểm soát.”
– Vitaliy Liberman, DoubleLine Capital
Mâu thuẫn giữa mục tiêu hạ lãi suất và lợi ích nhà đầu tư có thể kéo dài
Trọng tâm hiện tại là giảm lãi suất, không phải tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư, làm gia tăng bất định về định giá và chiến lược dài hạn.
Các nhà phân tích JPMorgan cho rằng đang tồn tại xung đột giữa nhu cầu hạ chi phí vay ngay hôm nay và mục tiêu lợi nhuận dài hạn mà Fannie và Freddie được kỳ vọng tạo ra theo logic doanh nghiệp.
Đây không còn là sáng kiến phụ trợ, mà đang trở thành một trụ cột trong chiến lược nhà ở và kinh tế, giữa bối cảnh khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở nghiêm trọng. Thay vì chờ lãi suất giảm theo chu kỳ, Nhà Trắng tạo áp lực trực tiếp bằng cách bơm thêm cầu mua vào hệ thống tài trợ thế chấp.
Về mặt cơ chế, không có mô tả nào trong thông tin hiện tại cho thấy đây là hành động “một lần”. Khi các GSE vẫn dưới kiểm soát liên bang, khả năng có thêm các lệnh mua tương tự tiếp tục là biến số khiến thị trường định giá lại rủi ro chính sách.
Những câu hỏi thường gặp
Trump yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD MBS để làm gì?
Mục tiêu là kéo giảm lãi suất thế chấp nhanh chóng bằng cách đẩy nhu cầu mua MBS lên, qua đó thu hẹp spread và giảm chi phí vốn của các khoản vay mua nhà.
Tác động thị trường đã được ghi nhận ngay sau thông báo là gì?
Chênh lệch lợi suất (spread) của trái phiếu thế chấp đã giảm 0,18 điểm phần trăm sau thông báo, theo Bloomberg, và cổ phiếu nhóm xây dựng nhà tăng.
Vì sao động thái này làm dấy lên tranh luận về tính độc lập của Fed?
Vì đây là hành vi nhánh hành pháp thúc đẩy kết quả tương tự chính sách tiền tệ thông qua mua tài sản, tạo tiền lệ mới và có thể làm suy yếu ranh giới độc lập của Fed.
Kế hoạch này ảnh hưởng thế nào đến IPO của Fannie Mae và Freddie Mac?
Nó làm tăng bất định, vì việc Nhà Trắng coi hai GSE là “công cụ chính sách” có thể khiến ý tưởng chuyển giao hoàn toàn cho công chúng qua IPO trở nên kém khả thi.